Есть ли необходимость в получении согласия арендодателя при ипотеке права аренды на земельный участок?

Правовое регулирование ипотеки права аренды земельного участка отлично от правового регулирования ипотеки права аренды здания или сооружения. Получение согласия арендодателя требуется для залога права аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ), однако для залога права аренды земельного участка необходимость получения такого согласия зависит от срока действия договора аренды, а также от того, в чьей собственности находится участок.

В Федеральном законе от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и в Земельном кодексе РФ вышеуказанный вопрос решается по-разному.

В Земельном кодексе РФ указано, что при аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника данного участка при условии его уведомления (п.9 ст. 22 ЗК РФ). При аренде участка, находящегося в частной собственности, на срок более 5 лет залог допускается без согласия собственника данного участка при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях для передачи права аренды земельного участка в залог (ипотеку) необходимо согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

В Законе об ипотеке необходимость получения согласия арендодателя регулируется следующим образом: в соответствии с абз.1 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке согласие собственника земельного участка требуется при передаче права аренды участка в залог в пределах срока договора аренды. При аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления.

В целях установления единой судебной практики по вышеизложенному вопросу, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к следующему выводу: собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09 по делу N А41-25175/08