Константин Бойцов проанализировал для «Нового Проспекта» проблемы с регистрацией прав на недвижимость в Ленобласти в связи с установлением запретных зон военных объектов

Константин Бойцов – старший юрист

Владельцы дачных участков в Гатчинском и Ломоносовском районах Ленинградской области столкнулись с отказами Россреестра в регистрации прав на недвижимость по причине нахождения её в запретных зонах военных объектов. Основанием для отказов служат приказ Минобороны №472, согласно которому вокруг военных объектов до 1 января 2022 года должны быть установлены и поставлены на кадастровый учет зоны с особыми условиями использования: охранные, запретные и зоны охраняемого военного объекта, и Постановление правительства РФ от 05 мая 2014 года №405, в том числе регламентирующее размеры запретных зон в зависимости от категории земель, на которых расположен военный объект. Например, если он находится на территории населенного пункта, граница должна быть в пределах 400 м, а если на землях сельхозназначения — до 3 км. По данным открытых источников, самые дальние границы установили по крайней мере два военных объекта в Ленинградской области — военный аэродром «Пушкин» и военная часть 55443 в Большой Ижоре (Ломоносовский район), которая контролирует полигон для хранения и утилизации отработанных боеприпасов. Таким образом, в запретных зонах оказалось более 3 тысяч дачных участков и домов в коттеджных поселках.

Константин Бойцов, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, рассказал «Новому Проспекту», что владельцы дач действительно находятся в невыгодной ситуации. «Законодательство в отношении объектов капстроительства в границах зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ), созданных до 1 января 2022 года, категорично. Если функциональное назначение такого объекта не соответствует ограничениям, установленным для ЗОУИТ, он должен быть снесён. Если собственник объекта не согласен на такой исход, то снос всё равно осуществляется, но только по решению суда и после предварительного возмещения гражданину убытков» — пояснил эксперт. По мнению Константина, правообладатели объектов также вправе требовать выкупа земельных участков в связи с установлением ЗОУИТ, поскольку не смогут использовать земельные участки в соответствии с видами их разрешенного использования.

Константин Бойцов обратил внимание на то, что «момент возникновения прав собственности на землю вообще не имеет значения в данном случае. Если объект капстроительства возведен после установления ЗОУИТ и не соответствует ее ограничениям, то, по логике законодателя, он является самостроем и подлежит сносу за счет того, кто его и строил».

Специалист также подчеркнул, что «по действующему законодательству использование объектов капстроительства, расположенных в границах ЗОУИТ, до их сноса и земельных участков до их выкупа (изъятия) не запрещается. Также допускается отчуждение объектов недвижимости. А так как заключить подобную сделку без регистрации прав на продаваемую недвижимость невозможно, отказ в учете объекта либо регистрации прав в случае, если объект недвижимости был создан до установления ЗОУИТ, незаконен».

Оценивая шансы собственников земельных участков на положительное разрешение ситуации, Константин отметил, что наиболее перспективными будут обращения в суды с исками об оспаривании действий ТУ Росреестра, которое отказывает в регистрации прав на объекты, построенные до установления ЗОУИТ. «Если факт создания объекта капстроительства до установления новых границ будет доказан, признание права собственности на него в судебном порядке с последующим внесением сведений в ЕГРН возможно», — пояснил эксперт.

По словам Константина Бойцова, оспорить изменение границ ЗОУИТ в суде также возможно, но «с учетом военного назначения объектов, для которых установлены новые границы, и потенциальных вопросов, связанных с государственной тайной, рассчитывать на то, что потенциальные судебные процессы будут быстрыми, не приходится».

Ознакомиться с материалом на сайте издания «Новый Проспект» >>>