Константин Бойцов разъяснил на страницах РБК + законодательные изменения рынка апартаментов

Специально для РБК + руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Константин Бойцов пояснил ключевые законодательные изменения в отношении апартаментов.

Так, только сейчас в официальных документах появилось определение данного типа недвижимости. Ранее апартаментами было принято называть нежилые помещения, позиционируемые как пригодные для проживания.  Законодательное регулирование пошло по пути отнесения апартаментов к видам гостиниц и определило их как «номера в гостинице общей площадью не менее 40 м 2, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Кроме того, документ обязал апартаменты пройти обязательную классификацию с присвоением  категории – от «без звезд» до «5 звезд». Сдача в аренду апартаментов без указанного свидетельства и реклама такой деятельности влечет административную ответственность, предостерегает Константин Бойцов. Штрафы составляют от 30 тыс. рублей до 4% годовой выручки, в случае повторного нарушения возможна приостановка деятельности.

Другое законодательное изменение – с 1 июля 2019 года на апартаменты распространяются правила 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». До 1 июля девелоперы могли продавать апартаменты без соблюдения этого закона. «То есть продажи можно было осуществлять и до получения разрешения на строительство, договор на приобретение апартаментов не подлежал регистрации в Росреестре, не должен был содержать обязательные условия, предусмотренные 214-ФЗ. Как следствие, отсутствовал государственный контроль над застройщиком, а в случае банкротства застройщика, не выполнившего свои обязательства по строительству, приобретатель нежилого помещения становился кредитором одной очереди с иными обычными кредиторами должника», – пояснил Константин Бойцов. Теперь же правила защиты средств дольщиков и использование эскроу-счетов распространяются и на апартаменты. А значит, застройщикам необходимо вести строительство на кредитные средства в рамках проектного финансирования.

Но апартаменты, как нежилая недвижимость, имеют свои особенности. Девелоперы сохраняют возможность привлекать средства на строительство апартаментов в рамках инвестиционных договоров, но исключительно от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, поскольку на них положения 214-ФЗ не распространяются, отмечает Константин Бойцов. «Возможна ситуация, что на рынке появятся объекты, продажа апартаментов в которых будет осуществляться исключительно указанными субъектам гражданского права», – предположил юрист.

В пользу этой версии говорят и преимущества, которые дает статус «индивидуального предпринимателя» (ИП). Например, применение упрощенной системы налогообложения позволяет платить налоги в существенно меньшем размере: это 6% от выручки за год против 20% НДС. ИП освобождены от налога на имущество, используемого в предпринимательской деятельности, в то время как граждане обязаны его уплачивать, исходя из кадастровой стоимости нежилого помещения, перечислил Константин Бойцов. Кроме того, налоговые органы успешно взыскивают НДС и сопутствующие штрафы с физических лиц, сдающих нежилые помещения в аренду и не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Ознакомиться с материалами можно на страницах номера «РБК + Петербург» № 4 (18) сентябрь — ноябрь 2019 или на сайте издания >>>