Сергей Тарасевич - юрист

1 декабря истекает срок оплаты налога на недвижимость физических лиц. По просьбе журнала о недвижимости ЦИАН юрист практики налогового и административного права Maxima Legal Сергей  Тарасевич актуализировал информацию о расчете налога, способах его уплаты или пересмотра, возможных льготах, а также санкциях за просрочку оплаты.

1. С чего начать

Сумма, которую ждет от вас государство, записана в налоговом уведомлении — получить его проще всего в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Альтернатива — бумажные уведомления, их рассылают тем, кто личный кабинет не завел.

! Срок платежа — 1 декабря, за 30 дней до этой даты платежка должна была быть у вас на руках. Если уведомления до сих пор нет, пора проявить инициативу

Почему вы не получили платежку?

• Общая сумма налога не превышает 100 рублей
• Вы обладаете правом на льготу, которое освобождает от уплаты налога
• У вас заведен личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, и вы не написали в налоговую, что вам необходима платежка на бумажном носителе

Если у вас нет кабинета налогоплательщика и вы не получили извещение об уплате налога, необходимо срочно обратиться в налоговую.

! Если в собственности несколько объектов недвижимости — скажем, квартира, дача и земельный участок — отдельное уведомление должно быть по каждому из них
! За несовершеннолетних собственников квартир и другой недвижимости платят налоги их родители или опекуны
! Если недвижимость в долевой собственности, платежки получает собственник каждой доли

2. Как платить

• На сайте госуслуг можно провести оплату как с авторизацией, так и без. Но будьте внимательны: на сайте госуслуг отражается только задолженность, поэтому начисленный налог на недвижимость не будет виден до 1 декабря
• Через личный кабинет на сайте ФНС. Можно войти как с помощью ИНН и пароля, так и через сайт госуслуг (если у вас оформлена учетная запись)

С 2019 на сайте nalog.ru можно оплачивать налоги с помощью единого налогового платежа, заранее зачисляя деньги на авансовый кошелек. Плюсы этого способа: не нужно искать реквизиты и перечислять разные суммы по разным уведомлениям (на квартиру, на земельный участок), сумма сама спишется с баланса; деньги в кошелек допустимо вносить небольшими суммами в течение года.

3. Сколько надо платить

Налог платится не со всей площади жилья. Из площади квартиры вычитается 20 кв. м (так называемый налоговый вычет), из площади комнаты — 10 кв. м, из площади дома/коттеджа — 50 кв. м. То есть за студию площадью менее 20 кв. м или комнату менее 10 кв. м платить не надо вообще. Но если вычитать есть из чего, оставшееся будет налоговой базой.

Налоговые ставки в разных регионах отличаются. В Москве за недвижимость с кадастровой стоимостью до 10 млн рублей придется платить по ставке 0,1%.

Если недвижимость в долевой собственности, налоговый вычет делится по количеству собственников. То есть: два собственника квартиры с равными долями — каждый может вычесть из своей доли по 10 кв. м. Три собственника с равными долями — по 6,6 кв. м. Если доли не равны, считать надо пропорционально размеру доли.

Если с  того момента, как налог на недвижимость в вашем регионе начали рассчитывать исходя из ее кадастровой стоимости (а не инвентаризационной, как было раньше) прошло менее трех лет, к полной сумме применяются понижающие коэффициенты: 0,2, 0,4 или 0,6. Начиная с четвертого года налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости без применения понижающих коэффициентов.

Конкретный коэффициент зависит от региона.

Проверить ставку по налогам на недвижимость в вашем регионе >>> 

Кроме того, больше за недвижимость в этом году заплатят владельцы апартаментов, которые по-прежнему считаются нежилыми помещениями. Размер налога на апартаменты варьируется от 0,5 до 2% кадастровой стоимости. Если площадь апартаментов не более 300 кв. м, их стоимость — не менее 100 тыс. рублей за 1 кв. м, а собственники не используют недвижимость для коммерческой деятельности, они вправе рассчитывать на снижение ставки налога по первым 150 кв. м площади с 1,2 до 0,5% кадастровой стоимости апартаментов.

Отметим, что на рост налога также влияет изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, которое могло произойти после вступления в силу новых результатов кадастровой оценки.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости >>>

Кроме того, заплатить налог придется и гражданам, в 2020 взявшим квартиру в ипотеку. Каникулы по уплате налога получает лишь заемщик, который покупает квартиру на этапе строительства жилого дома: налог на недвижимость оплачивается с момента государственной регистрации права собственности.

4. Исключения из правил

Больший налог заплатят:

• Собственники дорогого жилья: при стоимости квартиры 10–20 млн рублей полная сумма налога в Москве рассчитывается не как 0,1%, а как 0,15% налогооблагаемой базы, при цене 20–50 млн рублей — как 0,2%, а при 50–300 млн рублей — как 0,3%
• Владельцы апартаментов: как любая нежилая недвижимость (не считая гаражей и машино-мест — налог на них рассчитывается как для жилья), апартаменты облагаются налогом по ставке 0,5–2% налогооблагаемой базы. Конкретная цифра зависит от площади объекта

Есть одно исключение — апартаменты из специального московского реестра, предусмотренного постановлением правительства Москвы от 26 октября 2016 № 706-ПП. Но и в этом случае ставка выше, чем для квартир

Еще одна плохая новость — нововведения 2018 на апартаменты не распространяются, так что в конце концов, если ничего не изменится, налог будет исчисляться без понижающих коэффициентов

Меньший налог заплатят:

Имущественный налог не платят льготники. К ним относятся:

• пенсионеры и предпенсионеры (мужчины в возрасте от 60 лет, женщины — от 55 лет)
• инвалиды детства
• инвалиды I и II групп
• участники Великой Отечественной войны
• чернобыльцы
• воины-афганцы
• родители и супруги военных и госслужащих, погибших на службе, а также другие лица, перечисленные в пункте 1 статьи 407 Налогового кодекса РФ

! Льгота распространяется только на один объект недвижимости каждого вида

Хорошая новость: льготный объект можно выбрать самому, для этого надо указать его в уведомлении, полученном из налоговой. Также эта льгота действует по умолчанию: налоговая сама выберет ту квартиру или земельный участок, на который приходится наибольший налог.

С 2019 меньше платят многодетные семьи, в которых трое и более несовершеннолетних детей.

Дополнительный вычет из общей площади жилья (помимо обычного для всех налогового вычета 20 кв. м) для многодетных семей составит на каждого ребенка до 18 лет: для квартиры или ее части — 5 кв. м, для жилого дома или его части — 7 кв. м.

Также многодетные семьи освобождаются от уплаты земельного налога на участок 6 соток. Если семья владеет участком 9 соток, платить налог нужно будет всего за 3 сотки.

Льготы для предпринимателей. Из-за пандемии предпринимателей, которые в прошлом году вели деятельность в пострадавших отраслях, освободили от уплаты налогов за II квартал 2020. Для освобождения от уплаты налогов налогоплательщику делать ничего не нужно. Налоговый орган самостоятельно обнулит суммы, исчисленные в представленных декларациях.

Проверить, освобождаетесь ли вы от уплаты налогов, авансовых платежей по налогам, сборам и страховым взносам, можно по ИНН на специальном сервисе ФНС >>>

! Помимо федеральных льгот существуют еще и региональные. Проверить, какие дополнительные льготы установлены в вашем регионе, можно на сайте налоговой, выбрав нужный субъект РФ

5. Я не согласен с размером налога. Что делать?

Если сумма налога завышена, имеет смысл пройти следующий алгоритм:

• проверить кадастровую оценку
• вычесть «лишний» метраж, не забывая о долях (для недвижимости в долевой собственности)
• уточнить действующий в регионе коэффициент
• если полученная сумма действительно отличается от указанной в платежке в разы — обратиться в налоговую

Если ошибка на стороне ФНС, вам должны дать корректную платежку.

• Если у вас есть личный кабинет на сайте ФНС: сообщить об ошибке можно по одноименной ссылке в карточке объекта в разделе «Мое имущество» или в разделе «Жизненные ситуации» выбрав вариант «Налог исчислен неправильно или по неверным данным».

Если кадастровая оценка вашей недвижимости вызывает вопросы, есть два пути:

• оспорить ее в Росреестре
• оспорить ее в суде

Оснований для пересмотра всего два:

• Неправильная или неполная информация об объекте на момент оценки (скажем, не учли, что дом относится к ветхому фонду)
• Требование об установлении кадастровой стоимости равной рыночной (если, например, «убитую» квартиру по кадастру оценили в разы выше продажной стоимости)

! Оспаривание в любом случае потребует заключения независимого оценщика, причем за ваш счет

6. Я не заплатил вовремя. Что теперь?

Если до 1 декабря включительно налог не будет оплачен, начисляются пени из расчета:

пеня = неуплаченная сумма налога × количество дней просрочки × ставка рефинансирования/300

Если систематически не платить налог, возможен дополнительный штраф — 20% годового платежа.

Недоимка формируется автоматически на следующий день после окончания срока для уплаты. Требование об уплате налога направляется налогоплательщику в трехмесячный срок, а если сумма недоимки не превышает 3 тыс. рублей, то в течение года. Если по прошествии восьми рабочих дней требуемая сумма не уплачена, налоговый орган вправе подать в суд заявление о взыскании налога. При этом при накоплении долгов на 10 тыс. рублей может быть наложен запрет на выезд за границу.

Ознакомиться с материалом на сайте журнала о недвижимости ЦИАН >>>