Maxima Legal и IPG.Estate провели семинар о приобретении недвижимости банкротящихся компаний

Эксперты консалтинговой компании IPG.Estate, юридической фирмы Maxima Legal, Банка «Санкт-Петербург» и ассоциации ведущих арбитражных управляющих «Достояние» обсудили интерес инвесторов к недвижимости банкротящихся компаний, а также основные факторы, сдерживающие развитие этого рынка.

Приобретение недвижимости банкротящейся компании — инвестиционное предложение, часто позволяющее получить офисные, складские, торговые или производственные помещения, гостиничные объекты в привлекательных локациях по цене в 1,5 – 2 раза ниже рыночной.  По открытой статистике Федресурса, только за первое полугодие 2018 общий объем продаж банкротных активов превысил 49 млрд рублей. При этом успешными стали только около 6 % лотов аукционов и менее 60% публичных предложений, торги по остальным не прошли. Другими словами, потенциал рынка еще не раскрыт полностью, особенно учитывая стабильный рост количества судебных решений о несостоятельности юридических и физических лиц.

По словам руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций компании, IPG.Estate Александра Волошина, в течение двух последних лет показатели объема российского рынка инвестиций были рекордными. «В 2017 году размер вложений превысил предыдущий максимум 2013 года и составил порядка $ 4,6 млрд, но за 3 квартала 2018 упал предельно низко с 2011 года — до $ 1,8 млрд. И впервые почти треть инвестиций пришлась на Петербург», – прокомментировал он.

По оценке IPG.Estate, несмотря на минимальный отток иностранного капитала профильными инвесторами в недвижимость, $ 10 млн за три квартала 2018 года против $ 300 млн в 2017 году, сегодня на рынке доминируют отечественные инвесторы. Они не исключают возможности покупки активов банкротящихся компаний. «Объем недвижимости, продаваемой с молотка, с каждым годом увеличивается, однако, даже учитывая значительный дисконт при их реализации, конкуренция за лоты невысока», – подчеркнул Александр Волошин.

Сергей Бакешин, руководитель практики разрешения споров и банкротства Maxima Legal, отметил, что отчасти в ситуации виновата сложившаяся негативная коннотация «банкротства», в связи с чем, как правило, не афишируются даже успешные сделки и кейсы по развитию бывших банкротных активов, а также непонимание механизма приобретения недвижимости в процедуре банкротства. Эксперт рассказал, что продажа имущества проходит в формате электронных торгов, данные о которых публикуются и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в СМИ. «Вразрез с распространенным мнением, процедура банкротства с  юридической точки зрения «очищает прошлое» актива, а закреплённые на законодательном уровне стандарты проведения торгов делают сделку понятной и прозрачной. При этом, конечно, нельзя говорить о полном отсутствии рисков. Как и при классической покупке предварительно необходимо проверить законность сделки, провести тщательный due dullegence объекта и изучить предоставленные продавцом данные и документы. Кроме того, необходимо максимально точно соблюдать условия торгов, отклонение от которых может привести к отказу в доступе к участию в торгах», — подчеркнул Сергей.

Денис Кучеров, арбитражный управляющий ассоциации «Достояние», обратил внимание на то, что результаты продажи банкротных активов оспариваются крайне редко. По его словам, чаще причиной признания торгов несостоявшимися служит поведение потенциальных покупателей, ожидающих падение цены ниже рынка. По мнению эксперта, решением может стать переход на систему голландского аукциона, при котором цена лота идет на понижение, в таком случае рынок самостоятельно определит адекватную стоимость объекта, а также сократит время продажи.

Успешным бизнес-направлением работу с банкнотными активами видит и банковский сектор. Наталья Фалева, начальник отдела реализации непрофильных активов ПАО «Банк «Санкт-Петербург» рассказала о способах реализации залоговых объектов Банка «Санкт-Петербург», о преимуществах и рисках каждого из них. Приобрести залоговое имущество банка можно в добровольной реализации должником, на торгах в рамках процедуры банкротства либо исполнительного производства, с баланса банка, а также посредством уступки прав требования кредитора (с одновременной передачей прав залогодержателя на имущество).

Наталья затронула важную тему недостатков отчетов об оценке на рынке оценочных услуг. Как правило, отчеты характеризуются низкой информативностью, в них публикуется большой объем второстепенной информации, отсутствуют данные о рынке в динамике, а также ярко выражена низкая осведомленность оценщика об имуществе. Для решения этих проблем Банк «Санкт-Петербург» организует дополнительные осмотры имущества перед его оценкой (в т.ч. на досудебном этапе, когда уже можно проанализировать объект), формирует дополнительное внутреннее суждение о стоимости предмета залога, ведёт учет рынка в динамических показателях, а также детально информируют оценщика об особенностях залога.

В ходе семинара участники несколько раз сравнили приобретение недвижимости через процедуру банкротства с «котом в мешке», отмечая, что все риски ложатся на покупателя, а с течением времени может появиться ряд сложностей. «Чтобы сделка прошла гладко на всех стадиях и принесла запланированную прибыль, потенциальный покупатель должен учитывать каждую мелочь и одновременно быть экспертом в юриспруденции, ценообразовании и оценке, уметь просчитывать рентабельность лота, выставленного на торги, а также построить наиболее выгодную модель использования объекта. Или выбрать надежных партнеров, которые до вхождения в проект просчитают и минимизируют риски», – заключил Валерий Трушин, руководитель отела исследований и консалтинга IPG.Estate, модератор семинара.