Ценообразование в сделках с коммерческой недвижимостью зависит от ряда факторов, связанных как с характеристиками и состоянием недвижимого имущества, так и с иными факторами, в том числе связанными с налогообложением.
Так, например, в случае продажи бизнеса (юридического лица) по сдаче в аренду нежилых помещений перед собственниками часто встает вопрос, как продать бизнес: как коммерческую недвижимость или как юридическое лицо, которому эта коммерческая недвижимость принадлежит.
На практике продажа юридического лица чаще выглядит более простой и быстрой для продавца, так как он получает денежные средства от покупателя напрямую на свои счета.
Продажа же недвижимости приводит к тому, что оплата поступает на юридическое лицо, которое уплачивает с нее корпоративный подоходных налог (налог на прибыль или УСН), а вывод денежных средств на бенефициара сопровождается дополнительной налоговой нагрузкой в виде НДФЛ с дивидендов. Кроме того, при продаже коммерческой недвижимости с юридического лица может взиматься НДС, в то время как продажа долей в компании НДС не облагается.
Таким образом, при продаже недвижимого имущества юридическим лицом:
При продаже юридического лица физическое лицо участник (акционер) платит просто НДФЛ.
В результате при получении бенефициаром сопоставимой суммы «на руки» разница в цене в зависимости от избранной формы сделки (продажа долей (акций) компании или непосредственно недвижимости) может составлять до 70% от суммы сделки.
Соответственно, покупатели часто предлагают заплатить существенно меньшую цену за покупку юридического лица, чем за саму недвижимость.
Это обусловлено как налоговой экономией на стороне продавца, так и потенциальными дополнительными рисками покупателя при приобретении компании, что влечет необходимость применения повышенного стандарта проверки при совершении сделки с долями (акциями).
Вместе с тем, такая продажа может стать причиной возникновения претензий со стороны налоговых органов, которые могут настаивать на том, что реальным экономическим содержанием операции была продажа именно недвижимого имущества, а не юридического лица.
Подобные претензии могут привести к существенному доначислению налогов продавцу. Это важный аспект, который необходимо учитывать при структурировании подобных сделок – сиюминутная экономия может обернуться крайне неблагоприятными последствиями в будущем.
