«В законодательстве не закреплена обязанность собственников нежилых зданий, строений и сооружений использовать их по определенному целевому назначению. То есть, и в том случае, когда нежилое здание согласно проектной и разрешительной документации на строительство / ввод в эксплуатацию и / или согласно техническому паспорту и / или сведениям кадастрового учета / ЕГРН имеет определенное функциональное назначение (гараж, детский сад и т.п.), само по себе такое назначение не препятствует собственнику использовать объект в других целях (магазин, кафе и т.п.) за исключениями ниже.
Главным образом возможность использования объектов нежилого фонда определенными способами ограничивается обязанностью по использованию земельных участков, на которых расположены такие объекты, в соответствии с целевым назначением указанных земельных участков.
Целевое назначение земельных участков определяется категорией земель (земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и т.п.), видами разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства, которые устанавливаются в правилах землепользования и застройки применительно к отдельным территориальным зонам, а также дополнительно договором аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (если применимо).
Использование земельных участков не по целевому назначению:
- не в соответствии с категорией земель, к которой относится земельный участок;
- не в соответствии с выбранными ВРИ (должны быть отражены в ЕГРН по заявлению собственника земельного участка);
- в противоречие с целью предоставления земельного участка согласно договору аренды,
влечет наложение административного штрафа (на организации от 100 тыс. до 700 тыс. руб.), вновь созданный объект капитального строительства может быть признан самовольной постройкой, подлежащей сносу, договор аренды земельного участка может быть расторгнут.
Само по себе использование объекта капитального строительства как осуществление в нем определенной деятельности не является основанием для признания его самовольной постройкой (одно из самых значимых разъяснений последнего пленума ВС РФ, посвященного вопросам самовольных построек).
В зависимости от фактического использования объектов капитального строительства (помещений в них) по определенному функциональному назначению (исходя из сочетания видов осуществляемой деятельности) рассчитывается размер арендной платы за занимаемый земельный участок / платы за фактическое землепользование или размер земельного налога.
Возможность использования объектов капитального строительства в определенных целях может быть ограничена требованиями к ведению такой деятельности и объектам капитального строительства, в которых она может вестись (требования к пожарной безопасности, СанПиН, требования к лицензируемым видам деятельности и т.п.). Последствием нарушения таких требований, помимо наложения административных штрафов, может выступать и административное приостановление деятельности».
