Существенно ограничена ответственность застройщиков перед дольщиками.
Из ФЗ № 214-ФЗ исчезли отсылки к законодательству о защите прав потребителей в нормах, посвященных ответственности застройщика. Соответствующие положения перенесены непосредственно в ФЗ № 214-ФЗ с уменьшенными размерами санкций, указано, что перечень санкций (неустоек, процентов, штрафов) является исчерпывающим.
Размер дополнительного штрафа за неудовлетворение застройщиком требования гражданина-потребителя в досудебном порядке уменьшен с 50% от суммы неудовлетворенного требования до 5%.
Указанный штраф по-прежнему подлежит применению к любому не исполненному требованию к застройщику. Наиболее распространенные требования – о взыскании неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства и за неустранение недостатков качества таких объектов в установленный срок.
Размер неустойки, подлежащей выплате гражданину-потребителю за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, снижен с 1% от стоимости их устранения (цены договора, в случае, если помещение вследствие недостатков не являлось пригодным для проживания) до 1/150 ставки рефинансирования от стоимости устранения недостатков (цены договора) за каждый день просрочки.
Дополнительно установлены ранее не предусмотренные неустойки в пользу участников долевого строительства, не являющихся гражданами-потребителями, за нарушение застройщиком вышеуказанных сроков в размере 1/300 ставки рефинансирования от стоимости устранения недостатков (цены договора) за каждый день просрочки.
Общий минимально допустимый гарантийный срок на объекты долевого строительства снижен с 5-ти до 3-х лет с момента передачи помещения, на отделочные работы такой минимальный гарантийный срок установлен в 1 год.
Поскольку установленный в ГК РФ срок обнаружения недостатков объектов капитального строительства составляет 5 лет заявить требование об устранении недостатков можно и по истечении 3-х лет, но в пределах 5-ти лет. В этом случае, пока не будет доказано обратное, будет презюмироваться, что недостатки возникли не по вине застройщика и он за них не отвечает. По существу, при несогласии застройщика с претензией, доказать обратное можно будет исключительно путем производства судебной экспертизы качества объекта.
Любопытное нововведение вступит в силу с 01.09.2025. Общая сумма убытков, неустоек (штрафов, пеней), процентов, подлежащая взысканию с застройщика в связи с нарушением им требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, не сможет превышать три процента от цены договора.
Изменения существенно ограничат размер ответственность застройщика в случаях нарушения широкого круга видов работ. Предполагаем, что при таком подходе участникам долевого строительства будет выгоднее заявлять в судебном порядке требования об устранении застройщиками недостатков в натуре, чтобы иметь возможность дополнительно заявить требования о взыскании неустоек и штрафов.
Дополнительно Правительством РФ в связи с продолжением макроэкономической ситуации продлен до 30.06.2025 ранее установленный и действующий с 22.03.2024 мораторий на начисление финансовых санкций за нарушение застройщиками и участниками долевого строительства условий заключенных договоров (неустойки за нарушение застройщиками сроков передачи объектов, сроков оплату цены договоров дольщиками и т. п.).
