При совершении любых операций с недвижимостью важно учитывать тип объекта (жилая / коммерческая недвижимость), поскольку от этого будут зависеть ставки налогов, наличие льгот и обязанность по уплате НДС.

Кроме того, на налоговые последствия влияют также и способ владения недвижимостью (прямое или опосредованное). Опосредованное приобретение подразумевает совершение операций с объектом через долю в компании или паи инвестиционных фондов, в собственности которых и будут находиться активы.

• Владение объектом напрямую подразумевает упрощенную проверку при совершении сделок с активом (достаточно выписки из ЕГРН).
• Сделки с жилыми помещениями и земельными участками, предназначенными для индивидуального жилищного строительства, не облагаются НДС.
• При продаже квартиры физическое лицо может получить освобождение от НДФЛ, если владело ею 3 или 5 лет (в зависимости от способа приобретения).
• В отношении жилых помещений действует максимальная ставка 0,3% от кадастровой стоимости.

• Операции с нежилыми помещениями (офисами, складами, торговыми площадями) облагаются НДС по ставке 22% как при продаже, так и при аренде.
• Продажа недвижимости, используемой в коммерческой деятельности, не подпадает под стандартные льготы по НДФЛ (3/5 лет), даже если объект принадлежал физлицу долгое время. Налог рассчитывается с полной суммы дохода за вычетом расходов.
• В отношении нежилых помещений действуют повышенные ставки по налогу на имущество от 0,5% до 2,5% в зависимости от типа и стоимости объекта.

• Данный вариант владения имуществом популярен в инвестиционных сделках и при структурировании крупных активов. При осуществлении сделок с акциями / долями / паями необходимо проверять не только документацию активов, но и осуществлять проверку юридических лиц — собственников активов, что может создавать дополнительные риски при приобретении.
• Передача долей, акций и паев не облагается НДС, что делает сделку менее затратной по сравнению с покупкой коммерческой недвижимости напрямую.
• Если физическое лицо (налоговый резидент РФ) владеет акциями или долями более пяти лет, то при продаже этих акций или долей лицо освобождается от обязанности по уплате НДФЛ с такого дохода. При этом с 2025 года указанные доходы налоговых резидентов РФ даже при соблюдении указанного пятилетнего срока облагаются НДФЛ в части, превышающей 50 млн рублей.
• Необходимо также понимать, что при осуществлении сделок с долями юридических лиц существуют риски переквалификации таких сделок в куплю-продажу недвижимости. Налоговые органу могут посчитать, что имела место схема по уклонению от уплаты НДС.