Команда Maxima Legal проанализировала обзор Верховного Суда РФ о судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством, и подготовила подборку наиболее интересных кейсов и практических выводов.

Фабула: собственник земельного участка потребовал снести хозяйственное строение соседа, часть которого оказалась на его земле. Апелляция и кассация иск удовлетворили, признали строение самовольной постройкой и обязали снести.

Что решил ВС РФ: отменил акты и направил дело на новое рассмотрение. Понятие «самовольная постройка» из ст. 222 ГК РФ применимо к нежилым объектам только начиная с 1 января 1995 года, раньше действовал ГК РСФСР 1964 года, который допускал снос как самовольных только жилых домов (дач).

Что учитывать: при спорах о старых хозяйственных постройках (сараи, склады, гаражи и т. п.) в первую очередь нужно устанавливать дату их возведения: если это произошло до 1995 года, режим ст. 222 ГК РФ к ним не применяется, снос по этому основанию невозможен независимо от отсутствия документов на землю.

Фабула: департамент муниципального имущества потребовал снести жилой дом гражданина, поскольку участок под ним никогда формально не предоставлялся для строительства.

Что решил ВС РФ: отказал в иске. Дом построен в 1991 году, нарушений при строительстве не было, а до 1 марта 2031 года гражданин, использующий для проживания такой дом, вправе бесплатно оформить землю под ним в собственность. Раз есть законная возможность оформить участок, оснований признавать постройку самовольной нет.

Что учитывать: если дом возведен до 14 мая 1998 года и используется для постоянного проживания, у собственника есть механизм оформления земли, который препятствует сносу.

Фабула: собственник магазина пристроил к нему остекленную веранду, за счет чего увеличилась площадь здания. Администрация посчитала, что тем самым создан новый объект без разрешительной документации, и потребовала снести все здание.

Что решил ВС РФ: отказать в иске. Само капитальное здание было построено и введено в эксплуатацию законно, соответствует всем нормам. Администрация не доказала, что присоединение некапитальной веранды является реконструкцией, в результате которой возник новый объект недвижимости.

Что учитывать: не любое изменение внешнего контура здания является реконструкцией в смысле ст. 222 ГК РФ. Пристройка некапитальных строений сама по себе не создает риска сноса всего здания, если сам объект изначально возведен законно.

Фабула: администрация потребовала снести бетонное ограждение и строение, которые собственник дома на склоне возвел частично на землях неразграниченной государственной собственности,  чтобы удержать грунт и не допустить разрушения дома и дороги. Суды иск удовлетворили частично.

Что решил ВС РФ: направил дело на новое рассмотрение. Судам следовало оценить, была ли реальная угроза имуществу ответчика, было ли строительство вынужденной мерой из-за бездействия органов местного самоуправления (не построивших вовремя подпорную стену и ливневую систему), либо целью было самовольное занятие чужой земли, то есть разграничить самозащиту права и самовольное строительство.

Что учитывать: возведение защитных сооружений (подпорных стен, укреплений) в условиях реальной угрозы своему имуществу и при доказанном бездействии властей может быть оправдано институтом самозащиты права и не квалифицироваться как самовольное строительство, но для этого нужно доказывать необходимость и вынужденность таких действий.

Фабула: прокурор в интересах РФ потребовал признать недействительными сделки с земельными участками сельхозназначения, вид разрешенного использования которых был незаконно изменен (без официального перевода земель в другую категорию) на садовый земельный участок, и снести возведенные на них объекты капитального строительства.

Что решил ВС РФ: поддержал требования прокурора в полном объеме. Без соблюдения установленной законом процедуры перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов изменение вида разрешенного использования незаконно, возведенные на таких участках здания являются самовольными постройками и подлежат сносу.

Что учитывать: формальное изменение вида разрешенного использования земельного участка (даже официально оформленное распоряжением уполномоченного органа) не заменяет собой обязательную процедуру перевода земель из одной категории в другую. Покупателям земли и застройщикам нужно проверять не только текущий вид разрешенного использования, но и законность самой процедуры его выбора, особенно для бывших сельхозземель.

Фабула: администрация потребовала снести жилой дом, возведенный на участке для ИЖС, утверждая, что фактически он используется в коммерческих целях для временного размещения отдыхающих.

Что решил ВС РФ: направил дело на новое рассмотрение. Объект по своим характеристикам соответствует требованиям к индивидуальному жилому дому и виду разрешенного использования участка. Использование законно возведенного объекта не по целевому назначению — отдельное нарушение, но само по себе оно не превращает постройку в самовольную и не может быть основанием для ее сноса.

Что учитывать: «незаконная эксплуатация» и «самовольное строительство» разные вещи с разными последствиями. Если объект изначально возведен законно и соответствует виду разрешенного использования участка, то претензии к тому, как он фактически используется (например, сдается в аренду туристам), нужно решать другими инструментами (штрафы, требование прекратить конкретную деятельность), а не через снос строения.

Фабула: компания потребовала снести гаражный бокс соседа, ссылаясь на то, что он частично расположен на принадлежащем компании земельном участке. Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили.

Что решил ВС РФ: ответчик – член гаражного кооператива, границы, участка которого не установлены и не внесены в ЕГРН, а гараж существовал еще до формирования участка общества. Нижестоящие суды не разобрались с законностью постановки на кадастровый учет участка истца (в том числе с возможной реестровой ошибкой), то есть не разрешили земельный спор о границах.

Что учитывать: прежде чем требовать сноса «чужого» строения на своей земле, нужно быть готовым доказать корректность границ собственного участка. При наличии подобного спора суд не может просто удовлетворить иск о сносе, не разрешив спора о границах.

Фабула: гражданин получил от администрации разрешение на строительство гаражей-стоянок, но впоследствии оно было признано незаконным из-за отсутствия согласования проекта с сетевой организацией, из-за чего здания снесли как самовольные. Гражданин потребовал взыскать убытки с администрации и сетевой организации.

Что решил ВС РФ: удовлетворить требование. Раз строительство велось на основании официально выданного разрешения, а незаконность разрешения возникла из-за упущений самой администрации и невыполнения сетевой организацией своих обязанностей по договору, то убытки от сноса подлежат взысканию с обеих сторон (сетевой организации и администрации) солидарно.

Что учитывать: если выясняется, что разрешение на строительство было выдано незаконно по вине самих госорганов или организаций, ответственных за согласования, добросовестный застройщик может взыскать с виновных сторон убытки.

Фабула: администрация во внесудебном порядке приняла постановление о сносе капитальных гаражей гражданина, сославшись на отсутствие правоустанавливающих документов на землю. Гараж был построен еще отцом гражданина до вступления в силу Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 года).

Что решил суд: признать постановление администрации незаконным. Орган местного самоуправления не вправе во внесудебном порядке принимать решение о сносе объекта, созданного до вступления в силу ЗК РФ, только из-за отсутствия документов на землю.

Что учитывать: для построек, возведенных до 30 октября 2001 года, отсутствие документов на землю само по себе не дает администрации права сносить их без обращения в суд.

Фабула: собственник самовольной постройки не исполнил решение суда о ее сносе. Уполномоченный орган местного самоуправления снес постройку самостоятельно за счет бюджета и затем потребовал взыскать понесенные расходы с ответчика.

Что решил суд: удовлетворить требование в полном объеме. Расходы на снос в размере фактически потраченной суммы взысканы с застройщика на основании ст. 15 ГК РФ как убытки.

Что учитывать: уклонение от исполнения решения о сносе своей же постройки не освобождает от расходов. Если снос за должника проведет взыскатель, то все документально подтвержденные затраты (включая рыночную стоимость выполненных работ по контракту) будут взысканы с «собственника» постройки в полном объеме.