В фокусе – процессуальные аспекты// эж- ЮРИСТ. №29 — июль 2015

За последние несколько лет оспаривание результатов определения кадастровой стоимости стало достаточно популярным направлением деятельности. И это далеко не случайность, ведь законодатель фактически дал в руки частному бизнесу легальную возможность оптимизации своих расходов. Возможность, имеющую достаточно прозрачный механизм ее реализации. Именно поэтому на вопросах, связанных с процедурой оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, сосредоточено внимание и законодательной власти, и судебных инстанций. 

Прошлым летом произошло целых два значимых события в сфере государственной кадастровой оценки.

Во-первых, 21 июля 2014 года в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были внесены значительные изменения, связанные как с процедурой установления, так и с процедурой оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, что значительно повысило прозрачность указанных процедур.

Во-вторых, с 6 августа 2014 года дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. 26 ГПК РФ стали подсудны верховным судам республик, краевым, областным судам, судам городов федерального значения, судам автономных областей и судам автономных округов в качестве судов первой инстанции (аналогичное правило закреплено в ст. 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Накопив за год опыт в решении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, 30 июля 2015 года Пленум ВС РФ принял Постановление № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление).

Прежде всего следует сказать, что ВС РФ подтвердил выработанную судами общей юрисдикции позицию о том, что оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, а с 15 сентября 2015 года по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Напомним, что ранее указанные дела рассматривались арбитражными судами по правилам искового производства.

Отметим, что сами по себе разъяснения ВС РФ не являются революционными. Скорее, они направлены на закрепление уже выработанных позиций нижестоящих судов, а также на уточнение процедурных и процессуальных моментов оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Так, в Постановлении указаны требования посредством предъявления которых заявитель (или административный истец) может оспорить результаты определения кадастровой стоимости, также в нем уточнены лица, выступающие заинтересованными лицами (или административными ответчиками) при оспаривании, даны разъяснения, связанные с датой определения кадастровой стоимости и т. д.

Более подробно суд остановился и на правах лиц, не являющихся собственниками, на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Так, в п. 6 Постановления прямо указано, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Аналогичным правом наделяются также и лица, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Ранее вопрос о правах указанных лиц решался по-разному в различных регионах. При этом чаще всего суды принимали решения не в пользу арендаторов и иных лиц.
Интересный вывод сделал ВС РФ и в отношении индивидуальных предпринимателей. Так, суд указал, что индивидуальные предприниматели являются физическими лицами, следовательно, требования об обязательном досудебном урегулировании спора, установленные Законом № 135-ФЗ для юридических лиц, на них не распространяются (п. 10 Постановления).

Также следует обратить внимание на п. 19 Постановления, в соответствии с которым стороны вправе урегулировать спор о пересмотре кадастровой стоимости, заключив соглашение о примирении, которое должно содержать условия примирения, а также порядок распределения судебных расходов.

Действительно, на практике известны случаи, когда установление кадастровой стоимости происходило на основании мирового соглашения. Однако ВС РФ специально делает оговорку о том, что соглашение о примирении должно быть основано на имеющихся в деле доказательствах (например, на одном из представленных сторонами отчетов об оценке рыночной стоимости). Такой подход позволит избежать ситуаций, когда кадастровая стоимость устанавливалась бы сторонами произвольно. Так, в ряде заключенных ранее мировых соглашений кадастровая стоимость составляла нечто среднее между стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и стоимостью, указанной в отчете об оценке.

Ряд интересных заключений был сделан ВС РФ в отношении роли отчета об оценке и его экспертизы. Судом было разъяснено, что само по себе экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (п. 22 Постановления ВС РФ).

Еще один важный нюанс – ВС РФ прямо указал на то, что судебная экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. При этом суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущены ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой (п. 23 Постановления ВАС РФ).

При этом в п. 24 Постановления указано, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Ранее существовали две диаметрально противоположные точки зрения в отношении роли отчета об оценке. Одна сводилась к тому, что суд не вправе вникать в существо сделанных оценщиком выводов. Для этого в законодательстве об оценке содержится специальный механизм – экспертиза отчета об оценке рыночной стоимости саморегулируемой организацией. Таким образом, отчет об оценке, прошедший экспертизу соответствующей саморегулируемой организации, и соответственно стоимость имущества, определенная на его основании, должны считаться достоверными во всех случаях за исключением выявления судом прямого нарушения законодательства при подготовке отчета.

Другая точка зрения, теперь закрепленная на уровне Постановления ВС РФ, сводится к тому, что суд не только имеет право вникать в существо отчета об оценке рыночной стоимости, не соглашаться с методологией оценки или выборкой объектов для сравнительного анализа, которую специалисты саморегулируемой организации посчитали обоснованной. Суд фактически вправе самостоятельно на основании имеющихся в деле доказательств установить рыночную стоимость объекта недвижимости. Конечно, подход не бесспорный.

Пожалуй, последнее из новшеств, которое следует упомянуть, – это подход ВС РФ к вопросу уплаты государственной пошлины в некоторых случаях. Так, в соответствии с п. 31 Постановления, когда удовлетворение рассматриваемых требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя (или административного истца) на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя (или административного истца), поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица (или административного ответчика), не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Указанное положение во многом развивает логику, заложенную еще в Определении КС РФ от 25.09.2014 № 2016-О. Суд отметил, в частности, что государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований и установление кадастровой стоимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки. Таким образом, КС РФ фактически указал, что установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости ни в коей мере не порочит кадастровую стоимость, установленную на основании соответствующих методик даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. В этом смысле, устанавливая на основании соответствующей методики кадастровую стоимость, которая отличается от реальной рыночной стоимости, уполномоченный орган не допускает никаких нарушений. Именно поэтому ВС РФ указал, что в рассматриваемом случае решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против уполномоченного органа, утвердившего результаты кадастровой оценки.